Съдебната делба на имущество, и по-специално на земеделска земя, представлява комплексен процес, който изисква задълбочени познания и внимание към детайла. Нашата статия има за цел да ви запознае с най-важните аспекти на процеса, като се фокусира върху следните ключови теми:
Посредством тази статия целим да осигурим яснота и разбиране на процесите, свързани със съдебната и доброволната делба на земеделска земя между наследници. В адвокатска кантора "Колибанекова и партньори" сме посветили нашата практика на осигуряване на професионално и внимателно ръководство през тези често сложни процеси, гарантирайки, че правата и интересите на нашите клиенти са защитени на всяка стъпка.
В житейските обстоятелства често се случва хората да станат съсобственици на имущество – било то след смъртта на близък, като резултат от наследство, или след развод. В такива моменти възниква въпросът за делбата на общото имущество, като се поставя предизвикателството как точно да се процедира – дали по пътя на доброволната делба или се налага да се прибегне към съдебна делба.
Доброволната делба е предпочитаният метод за разделяне на имущество между съсобственици поради няколко причини:
Въпреки това, ако сред съсобствениците не се достигне до консенсус за доброволна делба, процесът не може да продължи. Освен това, при наличие на недееспособни съсобственици (например малолетни или лица под запрещение), необходимо е получаване на съдебно разрешение за участие в договора за делба. Договорът за доброволна делба трябва да бъде заверен от нотариус и вписан в имотния регистър за да има законова сила.
Процесът на съдебна делба за поделяне на жилищен имот, недвижим имот и земеделска земя е бавен, сложен и може да бъде скъп, обикновено отнемайки около шест месеца и цената за съдебна делба, тоест разходите по делото, не са никак малки. Той става необходим, когато между съсобствениците не съществува разбирателство и не може да бъде постигната доброволна делба. Поводи за съдебна делба включват наследствени имоти като ниви, лозя и гори, разделяне на имущество след развод, както и разделяне на имоти, придобити чрез общ бизнес.
Процесът преминава през две основни фази:
Съдебните разноски по делото се разпределят между съсобствениците в съответствие с размера на техните дялове, а ако искът бъде отхвърлен, те се поемат от ищеца. Процесът на съдебна делба изисква внимателно планиране и подготовка на необходимите документи и доказателства, както и стратегически подход към решаването на възникналите спорове между съделителите.
В процеса на съдебна делба, държавната такса е ключов елемент, който се определя в зависимост от етапа на производството и спецификата на делото. Таксата се събира върху стойността на дяловете, когато делото за делба приключи с влязъл в сила съдебен акт за извършване на делбата или за прекратяването на делото за делба по спогодба. В тези случаи, таксата е 4% от стойността на дяловете, а при спогодба преди съставяне на разделителния протокол - 2% от стойността на всеки дял.
Важно! В повечето случаи държавна такса се заплаща едва в края на делото, което значително облекчава финансово страните.
Ако делото бъде прекратено не по спогодба или ако молбата за делба бъде отхвърлена, се събира проста държавна такса съгласно чл.9 от Тарифата за държавните такси, която се събират от съдилищата по Гражданския процесуален кодекс (ГПК). В тези случаи, таксата е до 100 лева, но не по-малко от 25 лева.
Според Тълкувателно решение № 6/2012 на Върховният касационен съд на Република България, Общо събрание на Гражданска и Търговска колегия, при обжалване на решение, с което е допусната делба, се събира държавна такса. Размерът на таксата за въззивна жалба се определя като за неоценяем иск по чл. 18, ал. 1, вр. чл. 3 от Тарифата, като таксата за делбата се събира едва при постановяване на решението за извършването на делбата, съобразно стойността на дяловете. Въпреки че в момента на допускане на делбата имуществото и дяловете още не са оценени, не се изключва дължимостта на държавна такса по жалбата. В случаите, когато не е възможно да се изхожда от чл. 1 от Тарифата за държавните такси, се прилага разпоредбата за неоценяемите искове, и съдът определя таксата съгласно установените правила.
Така, величината на държавните такси при съдебна делба зависи от специфичния ход и изход на процеса, като може да варира от процентна стойност, базирана на стойността на дяловете, до фиксирана сума при определени условия на процесуално прекратяване или отхвърляне на иска.
Процедурата на съдебната делба е регулирана подробно в Глава двадесет и девета на Гражданския процесуален кодекс и включва няколко ключови етапа и особености, които правят процеса уникален. На първо място, важно е да се подчертае, че след 01.07.2024 г. влиза в сила изменение, с което медиацията става задължителна част от процедурата. Това изменение подчертава усилията на законодателя да насърчи решаването на спорове по мирен път и да улесни достигането до справедливо разделение на имущество без дълги и изтощителни съдебни процеси.
Процесът започва с подаване на писмена молба до районния съд от страна на наследникът, който желае да води дело за делба. Това право имат всички сънаследници! Към молбата се прилагат необходимите документи, които удостоверяват правото на наследство и собствеността на имотите, предмет на делбата
От изключителна важност е и фактът, че всеки сънаследник има възможността в първото заседание да възрази против участието на други в делбата, размера на дяловете или включването на определени имоти.
Важен аспект на процедурата са преюдициалните въпроси, които позволяват разглеждането на оспорвания на произход, осиновявания, завещания и истинността на документи. Това е от съществено значение за правилното определяне на наследствените имоти и за гарантиране на справедливостта на делбата.
След като съдът допусне делбата, се извършва съставяне на разделителния протокол, базиран на заключението на вещо лице. Една от значимите стъпки е възможността за изнасяне на неподеляем имот на публична продан, ако не може да бъде включен в някой от дяловете. Това дава възможност на страните в делбата да участват в процеса на наддаване.
Особено внимание заслужава и въпросът за възлагане на неподеляеми жилища, особено при случаи, когато те представляват съпружеска имуществена общност, прекратена по различни причини. Съдът има правомощието да вземе решение за възлагане на жилището в дял на един от съделителите, като уравнява дяловете на останалите със средства или други имоти.
Важно е също така да се подчертае, че всички решения в процеса на съдебната делба подлежат на обжалване, което дава възможност за допълнителна проверка и гарантира законосъобразността на процедурата. Разноските по производството се разпределят съобразно стойността на дяловете, което осигурява справедливо участие на всички страни в процеса.
При разглеждането на въпроса за неподеляемостта на недвижимите имоти, включително земеделските земи, е необходимо да се вземат предвид нормите, установени с Закона за устройство на територията. Този закон определя минималните изисквания за самостоятелно урегулиран поземлен имот, които варират в зависимост от типа и местоположението на имота. Например, в градовете е необходимо имотът да разполага с най-малко 14 метра лице и 300 кв.м повърхност, докато в курортните зони и вилните зони изискванията са за по-голяма площ и лице.
Имотите се считат за неподеляеми, когато не могат да бъдат разделени на две или повече части без да се нарушат законовите разпоредби относно разположението на съществуващи или разрешени за строеж сгради и без да се създадат урегулирани поземлени имоти с параметри под минимално допустимите. Това означава, че делбата трябва да спазва стриктно установените норми, за да не се компрометира законосъобразността и функционалността на имотите.
За сгради и жилища, делбата е възможна само ако могат да бъдат обособени самостоятелни обекти без нужда от значителни преустройства. Важно е обособените жилища да отговарят на определени условия, включително наличие на самостоятелен вход, жилищно помещение, кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение.
При земеделската земя, законът поставя ограничения за минималния размер на ниви, ливади, лозя и овощни градини, които могат да бъдат обект на делба. Тези изисквания целят да гарантират, че разделените земеделски земи остават виабилни за стопанска дейност, като за нивите минималният размер е 3 декара, за ливадите – 2 декара, а за лозята и овощните градини – 1 декар.
Тези нормативни изисквания са създадени с цел защита на интересите на собствениците и гарантиране, че всяка делба на недвижими имоти, включително земеделски земи, ще бъде извършена по начин, който не вреди на правата и интересите на другите съсобственици, както и да се съобразява със законовите разпоредби за устойчиво устройство на територията и стопанско използване на земята.
За успешното разделяне на имот, всеки съсобственик или наследник може да инициира процес на делба, освен в случаите, когато законът изрично забранява такава делба или е несъвместима с естеството и предназначението на имота, съгласно чл. 34, ал. 1 от Закона за собствеността. Също така, наследник винаги има право на делба, дори когато има разпореждане от наследодателя против това, както е посочено в чл. 69, ал. 1 от Закона за наследството.
За стартиране на съдебна процедура по делба, подаването на искова молба до районния съд е задължителен първи стъпка. Към молбата трябва да бъдат приложени следните документи съгласно чл. 341, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс:
Освен тези документи, важно е да се представят и актуални данни от кадастъра за имотите, включително идентификатори, граници, площи, и предназначение на територията. Официални документи и справки могат да бъдат получени от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, както и през отдалечен достъп до информационната система на кадастъра.
За имоти, които се намират в рамките на строителните граници на населени места и нямат одобрена кадастрална карта, е необходимо получаването на скица за поземления имот от общинската администрация. Тази скица е основополагащ документ за изготвяне на проект за разделяне на имота, като трябва да отговаря на нормативните изисквания за минимални размери за площ и лице.
При делби на земеделски земи, изискването е за предоставяне на скица, изработена или заверена от общинската служба по земеделие, удостоверяваща площта и границите на имота.
В процеса на делба, важно е да се набавят и актуализират всички необходими документи за собственост и да се представят към съда с исковата молба, за да се осигури гладкото и бързо протичане на делото. Правилното и пълно представяне на документацията е ключово за успешното разделяне на имоти сред съсобствениците или наследниците.
Съдебната делба е процес, посредством който съдът разпределя общо имущество (например недвижими имоти, земеделски земи) между съсобствениците или наследниците на починал лице. Тя се налага, когато между страните не може да бъде постигнато споразумение за доброволна делба на имота, или когато делбата е трудно изпълнима поради специфични условия или ограничения, свързани със самите имоти.
Недвижимите имоти се считат за неподеляеми, когато не могат да бъдат разделени на две или повече части без нарушение на нормативно установените минимални изисквания за размер или без да се засяга структурата и функционалността на съществуващи сгради. Примери за такива имоти включват земеделски земи с минимален размер, който не позволява разделянето им, както и жилища, които не могат да бъдат преустроени в самостоятелни обекти без значителни строителни интервенции.
Процесът на съдебна делба преминава през няколко ключови стъпки: подаване на искане за делба до компетентния съд, извършване на медиация (когато е приложимо и задължително след влизането в сила на съответните изменения в законодателството), първоначално заседание, на което страните могат да изложат своите искания и възражения, оценка на имота от вещо лице и съставяне на разделителен протокол от съда. В случай на неподеляеми имоти, може да се наложи организирането на публична продан.
Дължимите държавни такси при съдебна делба зависят от стойността на дяловете, които подлежат на разпределение между страните. Таксата варира в зависимост от етапа на процедурата и може да бъде определена като процент от стойността на дяловете при успешно приключване на делбата или като фиксирана сума при отхвърляне на искането за делба или прекратяване на делото. Важно е да се знае, че при измененията, които влизат в сила след 01.07.2024 г., е въведена задължителна медиация, което може да има влияние и на разноските по процедурата.