Покупката или продажбата на имот в България е важна стъпка, която може да доведе до значителни финансови и юридически последици. Въпросът "Защо ни е адвокат при покупка или продажба на имот в България?" често възниква сред клиентите ни и е напълно основателен. В тази статия ще разгледаме защо е от съществено значение да се обърнете към добър имотен адвокат за покупка или продажба на имот в София, Пловдив, Бургас, Варна, Благоевград, Добрич, Плевен, Кърджали, Кюстендил, Разград, Стара Загора, Велико Търново, Ловеч, Русе, Търговище, Видин, Монтана, Силистра, Хасково, Враца, Пазарджик, Сливен, Шумен, Габрово, Перник, Смолян, Ямбол и цяла България.

В България имаме една поговорка, която гласи, че евтиното винаги излиза скъпо и тя е особено приложима при покупко-продажба на имот. Истината е, че пренебрегването на правните аспекти може да доведе до значителни допълнителни разходи и усложнения, както за купувача, така и за продавача. Например, таксата за адвокат при покупка на имот може да изглежда като ненужен разход, но в дългосрочен план тя може да ви спести много повече пари и главоболия, особено що се касае до проверката на имота за вещни тежести!

В настоящата статия ще обсъдим следните въпроси, които интересуват нашите клиенти, а именно: "Кой плаща таксите при покупко-продажба на имот", "Какви са данъците и таксите при продажба на имот?", "Какво се прави след продажба на имот?", "Какви са нотариалните такси при прехвърляне на имот през 2024г?", "Кой плаща нотариалните такси?", "Каква е цената за консултация с адвокат при покупка или продажба на имот?", "Какви са нотариалните такси при покупка на имот с ипотека?, "Колко струва прехвърляне на имот чрез покупко-продажба?", "Каква е таксата за адвокат при покупка на имот в България?" и други.

Освен това, сме създали специален калкулатор за нотариални такси за улеснение на читателите, които искат да разберат точно как се изчисляват разходите по прехвърлянето на имот с покупко-продажба.

Всички тези въпроси и много други ще разгледаме в статията, за да ви помогнем да вземете информирано решение и да избегнете потенциални рискове и проблеми при сделките с имоти.

Какви са рисковете при покупка или продажба на имот?

Неправомерно придобиване на собственост

Един от основните рискове при покупка или продажба на имот е възможността за неправомерно придобиване на собственост. Това може да се случи, когато имотът е обект на спорове или когато е придобит чрез нищожен договор за покупко-продажба. Нищожността на договор води до липса на правни последици, което означава, че купувачът не придобива право на собственост (чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД). Това може да доведе до ситуация, в която купувачът инвестира значителни средства в имот, който в крайна сметка не може да притежава законно. Например, ако продавачът не е действителният собственик на имота или ако съществуват предишни сделки, които не са правилно регистрирани, правото на собственост може да бъде оспорено. При такива случаи, съдът може да постанови, че договорът е нищожен, което ще доведе до финансови загуби и правни усложнения за купувача (Решение № 114 от 21.04.2016 г. по гр. д. № 4370 / 2015 г. на ВКС).

Недействителност на сделката

Недействителността на сделката е друг сериозен риск, който може да възникне при липса на надлежна представителна власт. Ако лице, което няма законно право да представлява продавача или купувача, сключи сделка, тази сделка може да бъде обявена за нищожна. Това може да се случи, например, ако пълномощното на представителя е било оттеглено, но това не е било съобщено на купувача (чл. 41, ал. 2 ЗЗД). В такива случаи, сделката е висяща недействителна до момента, в който лицето, от чието име е сключена, я потвърди. Ако потвърждението не бъде дадено, сделката се счита за окончателно недействителна, което означава, че правните последици от нея не настъпват и купувачът може да загуби вложените средства. Пример за това е ситуацията, в която мнимо представляваният откаже да потвърди договора и предяви иск за прогласяване на нейната нищожност (Решение № 114 от 21.04.2016 г. по гр. д. № 4370 / 2015 г. на ВКС).

Оспорване на правото на собственост

Оспорването на правото на собственост е сериозен риск, който може да възникне при липса на надлежни документи или при наличие на противоречиви нотариални актове. В такъв случай, всяка от страните трябва да докаже своето право на собственост и да опровергае претенциите на другата страна. Например, ако има два нотариални акта за един и същ имот, възниква спор кой от тях е валиден. Възможно е също така, новият собственик да се окаже във владение на имот, който е обект на претенции от страна на трети лица или наследници. Това може да доведе до дълги и скъпи съдебни процедури, през които купувачът трябва да доказва правото си на собственост, като представя доказателства за законността на придобиването на имота. В крайна сметка, ако съдът реши, че претенциите на третата страна са основателни, купувачът може да загуби имота (Решение № 58 от 17.07.2017 г. по гр. д. № 3786 / 2016 г. на ВКС).

Придобиване на имот с тежести

Закупуването на имот с тежести, като ипотеки, запори или други задължения, представлява значителен риск. Ако купувачът не извърши надлежна проверка на имота преди покупката, може да се окаже, че придобива имот, който е обременен с финансови задължения към трети лица или институции. Това означава, че новият собственик може да бъде принуден да изплати тези дългове, за да запази имота. Например, ако имотът е ипотекиран в полза на банка, купувачът ще трябва да погаси ипотеката или може да се сблъска с процедура по принудително изпълнение. Освен това, запорите върху имота могат да ограничат правото на собственика да се разпорежда с него свободно, включително възможността за продажба или ипотекиране на имота в бъдеще. За да се избегнат такива ситуации, е необходимо да се извършат задълбочени правни проверки и консултации с адвокат преди сключване на сделката.

Рискове при покупка на имот в етап на строеж

Закупуването на имот в етап на строеж (на зелено) носи специфични рискове. Един от основните рискове е, че строителният проект може да не бъде завършен в срок или изобщо да не бъде завършен. Това може да се дължи на финансови затруднения на строителя, промени в регулаторните изисквания или други непредвидени обстоятелства. Законът за устройство на територията (ЗУТ) предвижда определени гаранции за купувачите, но те не винаги са достатъчни. Например, строителят може да изчезне с вложените средства, оставяйки купувачите без имот и без възможност да възстановят парите си. Друг риск е, че завършеният имот може да не отговаря на първоначално договорените спецификации и стандарти за качество. В такива случаи, купувачите могат да бъдат принудени да водят дълги и скъпи съдебни спорове, за да защитят правата си и да получат компенсация за претърпените загуби (чл. 160 ЗУТ).

Риск от измами

Имотните измами са друг съществен риск, при който измамници представят фалшиви документи или се представят за собственици на имоти, които не им принадлежат. Това може да включва подправени завещания, фалшиви пълномощни или документи, които не отразяват реалното състояние на имота. В резултат на това, купувачът може да придобие имот, който в действителност принадлежи на друго лице или е обременен с тежести. Такива измами могат да бъдат предотвратени чрез внимателна проверка на документите и извършване на необходимите правни проучвания от страна на адвокат. В противен случай, купувачът може да загуби вложените средства и да се окаже въвлечен в дълги и сложни съдебни процеси за възстановяване на правата си.

Правни спорове с наследници

Правните спорове с наследници на предишни собственици на имота също могат да възникнат и да доведат до продължителни съдебни процеси. Наследниците могат да оспорват правомерността на предишните сделки и да предявят претенции към имота, ако смятат, че техните права са нарушени. Това може да включва случаи, в които имотът е продаден без знанието или съгласието на всички наследници, или ако има спорове относно законността на завещания и други наследствени документи. В такива случаи, купувачът може да се окаже въвлечен в сложни и скъпи съдебни процедури за защита на правата си и може да бъде принуден да докаже законността на придобиването на имота.

Защо да се обърнем към адвокат при покупка или продажба на имот?

Покупката или продажбата на имот е сложен процес, който изисква внимание към детайлите и добра юридическа подготовка. Ето защо е от изключителна важност да се обърнете към адвокат, който да ви съдейства по време на този процес. Ролята на адвоката е съществено различна от тази на брокера. Докато брокерът се фокусира върху намирането на подходящи имоти и договаряне на условията, за да има успешна сделка на всяка цена, адвокатът осигурява правна защита и гарантира, че всички документи и процедури са в съответствие със законодателството.

Рисковете при покупка или продажба на имот са многобройни. Без правилна юридическа консултация може да се окажете с имот, който има скрити тежести и обременения, като възбрани, ипотеки или по-лошо - предмет е на вписана искова молба за собственост. Освен това можете да се сблъскате с наследници, които оспорват сделката или които имат права върху имота, които няма как да се видят с обикновена справка в Имотния регистър. Адвокатът ви помага да избегнете тези капани, като извършва необходимите проверки и подготвя документи, които защитават вашите интереси, като извършва обстойно проучване не само в Имотния регистър, но с оглед пълната история за собствеността върху имота.

Едно от основните предимства на адвоката е това, че действа изцяло с оглед интереса на неговия клиент. Докато брокерът често има интерес да приключи сделката възможно най-бързо, за да получи своето възнаграждение, адвокатът действа изцяло във ваш интерес и би Ви посъветвал да се откажете от сделка, ако тя не е изгодна или ако съществуват правни рискове, защото е по-добре за Вас в дългосрочен план.

Възнаграждението на адвоката обикновено е фиксирано и ясно определено предварително, като може да включва такси за консултации, преглед на документи, изготвяне на договори и правна защита. За разлика от това, брокерите получават комисионни, които зависят от стойността на сделката. Това може да доведе до конфликт на интереси, тъй като брокерът може да бъде мотивиран да завърши сделката на всяка цена.

Накрая, адвокатът предоставя цялостна правна помощ и ви защитава през целия процес на покупка или продажба на имот. Той се грижи за подготовката и проверката на всички правни документи, изготвя проект на нотариален акт, който е съобразен с интересите на неговия клиент, присъства на изповядването на сделката при нотариус и ви консултира по всички въпроси, свързани със сделката. Това включва и разрешаване на спорове, които могат да възникнат след завършване на сделката.

Затова, обръщането към адвокат при покупка или продажба на имот е не само препоръчително, но и разумно решение, което може да ви спести много време, средства и неприятности в дългосрочен план.

Брокерът ми каза, че трябва да подпиша веднага договор за стоп-капаро. Да го послушам ли?

Договорът за стоп-капаро е важен документ в процеса на покупка на имот, който има за цел да обезпечи сериозните намерения на двете страни – купувача и продавача – да сключат окончателен договор. С този договор купувачът поема ангажимент да закупи имота, а продавачът се задължава да не предлага имота на други потенциални купувачи за определен период от време. Основните елементи на договора включват описание на имота, договорената цена и размерът на капарото, което обикновено представлява част от продажната цена и служи като гаранция за сериозността на намеренията на купувача. Договорът може да включва и други условия като срокове за сключване на окончателния договор, разходи по сделката и неустойки при неизпълнение.

Смисълът на договора за стоп-капаро е да се гарантира, че купувачът и продавачът са сериозни в своите намерения и че сделката ще бъде финализирана при предварително уговорените условия. Въпреки това, този договор не е изчерпателен и не урежда в пълнота всички отношения между страните.

Много брокери настояват купувачите да подпишат веднага договор за стоп-капаро, често под предтекст, че има други заинтересовани купувачи и имотът може да бъде изгубен. Въпреки това, да се бърза в този процес е изключително лоша идея и може да доведе до сериозни проблеми и неблагоприятни условия за купувача.

Брокерите често дават съвети, които не отчитат всички правни рискове и нюанси. Например, те могат да твърдят, че адвокат не е необходим или че договорът за стоп-капаро е стандартен и безопасен. В действителност, този договор има за цел да обезпечи сериозността на намеренията на страните, но също така може да включва клаузи, които са неблагоприятни за купувача. Без консултация с адвокат, купувачът може да не разбере напълно последствията от подписването на договора и може да се съгласи с условия, които са в негов ущърб.

Важно! В договора за стоп-капаро следва да се предвидят само най-важните условия на покупко-продажбата на имота - конкретният обект и цената. В крайна сметка това е и идеята на този договор. Останалите клаузи могат да се договорят на етап предварителен договор, без това да създаде излишни затруднения за страните. Освен това е много важно да се предвиди клауза, че страните могат да развалят договора и да върнат досежно даденото, без това да влече за тях негативни последици, ако все пак не успеят да постигнат съгласие по отношение останалите клаузи и елементи на сделката. Поради тези причини ние съветваме нашите клиенти ВИНАГИ да се консултират с адвокат, ако чуят изречение от брокера от вида на "Днес трябва да подпишете договор за стоп-капаро".

Адвокатът ще ви помогне да прегледате и разберете всички клаузи в договора за стоп-капаро. Той ще провери дали договорът включва основни елементи като описание на имота, договорена цена и размер на капарото, както и допълнителни условия, които могат да защитят вашите интереси. Например, адвокатът може да включи клаузи, които предвиждат възможност за отказ от сделката без санкции, ако не се постигне съгласие по останалите съществени условия при сключването на предварителния договор.

Брокерите често пренебрегват важността на тези детайли и могат да ви принудят да подпишете договор при неизгодни условия, само за да осигурят комисионната си. Затова е критично да имате адвокат, който да защитава вашите интереси и да ви предоставя обективен съвет. Адвокатът ще ви предпази от потенциални правни капани и ще гарантира, че условията на договора са справедливи и изгодни за вас.

В случаите, когато сделката включва кредитно финансиране, е още по-важно да се консултирате с адвокат. Адвокатът ще ви помогне да включите в договора клаузи, които предвиждат последиците от отказ от кредитиране и ще осигури, че в случай на отказ от финансиране, няма да загубите своето капаро. Това включва договаряне на срок, в който да имате право да уредите финансиране от друга банка или финансова институция.

В крайна сметка, участието на адвокат при структуриране, изготвяне или редакция на договор за стоп-капаро е във ваш интерес. Той ще осигури, че всички условия са ясно определени и ще защити вашите права и интереси, предотвратявайки възможни бъдещи спорове и правни проблеми. Не се поддавайте на натиска на брокера и се консултирайте с адвокат преди да подпишете какъвто и да е документ.

Как се изчисляват нотариални такси в България? Калкулатор за нотариални такси и местен данък.

Калкулаторът за нотариални такси е полезен инструмент, предназначен да подпомогне купувачите и продавачите на недвижими имоти в България при изчисляването на разходите, свързани с нотариалните услуги. Този калкулатор е особено ценен за потребителите, тъй като осигурява ясна представа за общите разходи по сделката, което помага за по-добро планиране и управление на бюджета.

Основната роля на калкулатора е да предостави точна и бърза оценка на нотариалните такси, местните данъци и таксите за вписване, които ще бъдат дължими при покупко-продажба, дарение или ипотека на имот. Потребителят избира типа сделка (покупко-продажба, дарение, договорна или законна ипотека и др.), общината, в която се намира имотът, и въвежда стойността на имота. Калкулаторът автоматично изчислява съответните такси въз основа на зададените параметри и актуалните законови норми.

Калкулаторът включва възможността за избор на община, като различните общини могат да имат различни проценти за местни данъци. Например, за София местният данък е 3%, докато за Пловдив е 2.5%. Тази функция позволява на потребителите да получат прецизни изчисления в зависимост от местоположението на имота, което е от съществено значение за точността на крайната оценка на разходите. Калкулаторът обхваща различни населени места и популярни курорти в България, в които най-често получаваме запитвания при покупко-продажба на имот - София, Пловдив, Варна, Бургас, Слънчев Бряг, Поморие, Свети Влас, Несебър, Банско и Пампорово.

Друга важна функция на калкулатора е възможността да изчисли допълнителните такси, свързани с различни типове сделки. Например, при дарение на имот на дете или внук, данъкът е значително по-нисък (0.5%) в сравнение с дарение на брат или сестра (0.7%). Калкулаторът взема предвид тези специфични ставки и ги включва в общите разходи, предоставяйки на потребителя пълна и детайлна картина на очакваните такси.

Накрая, калкулаторът предоставя информация за ДДС (20%) и общата сума на всички такси, включително нотариалните такси, местните данъци и таксите за вписване. Това улеснява потребителите в разбирането на пълните финансови ангажименти, свързани със сделката, и позволява по-добро планиране и избягване на неочаквани разходи. Включването на тези функционалности прави калкулатора незаменим инструмент за всеки, който планира да извърши имотна сделка в България.

Важно! Информацията в калкулатора е ориентировъчна и може да не съответства на последните изменения в законодателството. За точно изчисление се обърнете към нотариус. Стойността на местния данък може да не е актуална и трябва да се проверява. Освен това, всяка община определя отделно данъкът при дарение между брат и сестра или деца. В калкулацията не е включена цена за изготвяне на проект за нотариален акт, както и разходите за всички допълнителни справки и документи (скици, извлечения от имотен регистър и други).