Как да вляза във владение на имота си в България?

Научете как се влиза във владение на наследствен имот, кога можете да загубите имот по давност, какви права имате и какви съдебни искове ви осигуряват защита!
аКТУАЛНО КЪМ
1/7/2024 1:47 AM
виж повече

Добре дошли в адвокатска кантора Колибанекова и партньори! Ние сме тук, за да ви предоставим експертни съвети и правна помощ по всички въпроси, свързани с имотното и наследственото право. В тази статия ще разгледаме темата "Как да вляза във владение на имота си в България?", като се спрем на различни аспекти на процеса и въпросите, които най-често получаваме от нашите клиенти.

Един от най-честите въпроси, които получаваме, е "Как да вляза във владение на имота си?". Често клиентите ни се интересуват и от "Придобиване на имот по давност от съсобственик", както и "Какви са необходимите документи за придобиване на имот по давност?". Много хора се питат и за "Придобиване на имот чрез свидетели" и "Придобиване на имот чрез плащане на данъци". Въпроси като "Какъв е срокът за прехвърляне на имот след смърт?" и "Какво трябва да направя за придобиване на имот по давност след развод?" също са често срещани в нашата практика.

Нашата кантора предлага компетентна правна помощ и представителство в завеждането на владелчески искове в София, Бургас, Пловдив, Варна и цяла България. Независимо дали става въпрос за молба декларация за придобиване на имот по давност образец или за конкретни казуси като придобиване на имот чрез плащане на данъци, ние сме тук, за да ви помогнем. Нашите адвокати имат богат опит и знания, за да ви осигурят защита на вашите права и интереси.

Ако имате въпроси като "Кога мога да загубя имот по давност?" или "Какви съдебни искове могат да ми осигурят защита?", не се колебайте да се свържете с нас. В нашата статия ще разгледаме тези и други важни теми, свързани с влизането във владение на наследствен имот и защита на вашите права като собственик. Ние сме вашият доверен партньор в правните въпроси, свързани с имотите, и сме тук, за да ви помогнем във всяка стъпка от процеса.

Кога и как мога да загубя имот по давност?

Загубата на имот поради придобивна давност, настъпва когато друго лице владее вашия имот непрекъснато и несмущавано за определен период от време, при което придобива право на собственост върху него. Това е регламентирано в чл. 79 от Закона за собствеността, където се посочва, че добросъвестният владелец придобива собствеността след петгодишно непрекъснато владение, а недобросъвестният след десетгодишно непрекъснато владение.

Добросъвестното владение означава, че владелецът е вярвал, че е собственик на имота на основание на документ, който му дава такова право, но този документ впоследствие се оказва недействителен. Недобросъвестното владение означава, че владелецът е знаел или е трябвало да знае, че не е собственик на имота, но въпреки това го е владеел като свой.

За да се придобие имот по давност, владението трябва да бъде непрекъснато, явно и несмущавано, както и да не се нарушават правата на собственика. Това означава, че владелецът трябва да действа като собственик на имота през целия период на давността и че действията му трябва да бъдат видими и известни на другите. Ако владението е прекъснато, например ако собственикът предприеме правни действия за възстановяване на владението, давността спира да тече и трябва да започне отначало след прекъсването.

Съдебната практика също потвърждава тези принципи. В Решение № 128 от 07.12.2018 г. по гр. д. № 4841 / 2017 г. на Върховен касационен съд е разгледано владението на имот и е потвърдено, че за да бъде призната придобивната давност, трябва да бъде установено, че то е било непрекъснато, явно и несмущавано през целия период, изискван от закона.

Освен това, давността може да бъде прекъсната и от признание на правата на собственика от страна на владелеца. Това може да се случи, ако владелецът изрази съгласие или приеме, че собственикът има права върху имота, което също спира течението на давността.

Ако собствениците на имот не предприемат действия за защита на своите права в рамките на предвидените в закона срокове, рискуват да загубят имота си по давност. Важно е собствениците да следят за това кой използва техния имот и да предприемат своевременни мерки, ако установят, че някой друг го владее като свой.

За да се защити правото на собственост, е важно да се консултирате с адвокат по недвижими имоти, който може да ви предостави необходимите съвети и да предприеме съответните правни действия за предотвратяване на загубата на имот по давност.

Какво е ревандикационен иск по чл. 108 от Закона за собствеността?

В правната теория правото на собственост се определя като призната и гарантирана от закона възможност едно лице да владее, ползва и се разпорежда фактически и юридически с определена вещ и да иска от всички други лица да се въздържат от въздействие върху нея. Това е абсолютно, притезателно право защото дава възможност на собственика на една вещ да бъде защитен от посегателства върху нея от страна на всяко друго лице- чл. 108, чл. 109, чл. 109а от ЗС, чл. 65 ЗОбС, чл. 80 ЗДС и др. Решение № 5981 от 16.06.2022 г. по адм. д. № 1098 / 2022 г. на Върховен административен съд

Ревандикационният иск по чл. 108 от Закона за собствеността е основно средство за защита на правото на собственост. Съгласно закона, собственикът на една вещ (както на движими вещи, така и недвижими имоти) има правото да иска връщането на тази вещ от всяко лице, което я владее или държи без правно основание. Този иск е насочен към възстановяване на фактическото владение на собственика върху вещта, като целта му е да прекрати неправомерното владение или държане на вещта от трето лице.

За да бъде уважен един ревандикационен иск, собственикът трябва да докаже няколко основни факта. Първо, трябва да се установи, че ищецът е действителният собственик на вещта. Това може да стане чрез представяне на нотариален акт, договор за покупко-продажба, или друг документ, удостоверяващ правото на собственост (завещание и т.н.). Второ, трябва да се докаже, че ответникът владее или държи вещта. И накрая, трябва да се установи, че ответникът няма правно основание за това владение или държане.

Когато обектът на спорното право е недвижим имот, той се индивидуализира от ищеца в исковата молба чрез посочване на местонахождение, граници, площ, актуален градоустройствен статут по действащия кадастрален и регулационен план или друг вид план, а когато за населеното място има влязла в сила кадастрална карта - идентификатора на имота. В случаите, когато е предявен иск за защита на реална част от недвижим имот, тя също трябва да бъде индивидуализирана, като се посочи точно кое място от индивидуализирания преди това недвижим имот заема, в случаите на поземлен имот това означава да се посочат нейните граници и площ. Индивидуализацията трябва да пълна.

Съдебната практика по прилагането на чл. 108 от Закона за собствеността е богата и разнообразна. В много случаи, Върховният касационен съд е потвърждавал, че ищецът трябва да докаже наличието на всички тези факти, за да бъде уважен искът му. Например, в Решение № 50126 от 19.04.2023 г. по гр. д. № 883 / 2022 г. на Върховен касационен съд, съдът приема, че ако се установи, че ищецът е собственик на процесния имот, но ответникът не го владее или упражнява фактическата власт на противопоставимо на собственика правно основание, искът за предаване на владението трябва да бъде отхвърлен.

Друг пример е Решение № 128 от 07.12.2018 г. по гр. д. № 4841 / 2017 г. на Върховен касационен съд, в което се разглежда въпросът за съсобствеността. Съдът постановява, че когато ищецът претендира да е собственик на цялата вещ, а по делото се установи наличие на съсобственост, съдът трябва да уважи иска до обема на притежаваните от ищеца права върху вещта, а не да отхвърля иска изцяло.

Допустимо е иск за собственост да бъде предявен и срещу лице, което се е разпоредило със спорния имот преди завеждането на исковата молба. Това тълкуване е обосновано с изискването за процесуална икономия (за да се избегне предявяването на иск срещу праводателя в отделно производство), както и за постигането на обвързаност на праводателя от силата на пресъдено нещо на решението по иска срещу приобретателя. Такава хипотеза праводателят и приобретателят имат процесуалното положение на необходими другари, още по-малко – на задължителни другари. Доколкото предявяването на иск за собственост (включително отрицателните установителни искове за собственост) и срещу праводателя, наред с приобретателя, не е въздигнато от закона като условие за допустимост на производството, въззивното решение не е процесуално недопустимо на това основание.

Важно е да се отбележи, че ревандикационният иск по чл. 108 не се погасява по давност, което означава, че собственикът може да го предяви по всяко време, независимо колко дълго е траело неправомерното владение. Това е отразено и в Решение № 5981 от 16.06.2022 г. по адм. д. № 1098 / 2022 г. на Върховен административен съд, където се подчертава, че исковете за собственост не се погасяват по давност.

За да се предяви успешен ревандикационен иск, собственикът трябва да бъде готов да предостави пълни и убедителни доказателства за своето право на собственост и за неправомерното владение или държане от страна на ответника. Важно е да се консултирате с адвокат, който е специалист по вещно право, за да подготвите и проведете успешно делото. Съдебната практика и законовите разпоредби предоставят стабилна основа за защита на вашето право на собственост чрез ревандикационния иск по чл. 108 от Закона за собствеността.

Как да вляза във владение на наследствен имот, ако нямам нотариален акт?

Ако искате да влезете във владение на наследствен имот, но нямате нотариален акт, ще трябва да предприемете няколко стъпки за да установите и легитимирате своето право на собственост. Първоначално, можете да опитате да се споразумеете доброволно с настоящия ползвател на имота. Представете се като новия собственик, легитимирайки се с удостоверение за наследници и лична карта. Удостоверението за наследници посочва кои са наследниците на починалото лице, но не и какво точно са наследили.

Ако доброволното споразумение не е възможно, ще трябва да предприемете правни действия. Един от начините е да се снабдите с констативен нотариален акт, като докажете правото си на собственост пред нотариус. Съгласно чл. 587, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс, собственикът може да се снабди с документ за правото си, след като установи с надлежни писмени доказателства своето право пред нотариус. Тези доказателства могат да включват документи като удостоверение за наследници, стар нотариален акт, данъчни декларации и други.

Ако не разполагате с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът може да извърши обстоятелствена проверка. Съгласно чл. 587, ал. 2 от ГПК, това се извършва чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота. На основата на тези свидетелства и други налични доказателства, нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако правото на собственост се признава, нотариусът издава на молителя нотариален акт за собственост върху недвижимия имот.

В случай, че не успеете да се снабдите с констативен нотариален акт по този начин, може да се наложи да заведете иск в съда. Един от исковете, които може да предявите, е ревандикационният иск по чл. 108 от Закона за собствеността. Този иск позволява на собственика да иска връщането на вещта от всяко лице, което я владее или държи без правно основание. За да бъде уважен искът, трябва да докажете, че сте собственик на имота и че ответникът го владее или държи без правно основание. Няма друг законен начин да влезете във владение на имота и да изгоните сегашните му обитатели. Всяко друго действие може да се счита за самоуправство според чл. 323, ал. 1 от Наказателния кодекс и да ви създаде допълнителни проблеми.

Съдебната практика по прилагането на чл. 108 от Закона за собствеността е богата и разнообразна. В Решение № 50126 от 19.04.2023 г. по гр. д. № 883 / 2022 г. на Върховен касационен съд е потвърдено, че ищецът трябва да докаже, че е действителният собственик на имота и че ответникът го владее или държи без правно основание. В друг случай, Решение № 128 от 07.12.2018 г. по гр. д. № 4841 / 2017 г., съдът разглежда въпроса за съсобствеността и постановява, че когато ищецът претендира да е собственик на цялата вещ, а по делото се установи наличие на съсобственост, съдът трябва да уважи иска до обема на притежаваните от ищеца права върху вещта.

Важно е да се консултирате с адвокат, който е специалист по вещно право, за да подготвите и проведете успешно делото. Адвокатът ще ви помогне да съберете необходимите доказателства и да представите своите права пред съда или пред нотариус, за да можете да влезете във владение на наследствения имот.

Погасява ли се иск за собственост по давност?

Исковете за собственост не се погасяват по давност. Това означава, че собственикът на един имот може да предяви иск за установяване на своето право на собственост и връщане на владението по всяко време, независимо от това колко време е изминало от момента, в който е бил лишен от владението. Законът за собствеността предоставя на собственика абсолютното право да защитава своята собственост без ограничение във времето. Въпреки това, ако е изтекла придобивната давност по чл. 79-85 от Закона за собствеността в полза на владеещото имота лице, то може да попаднете в ситуация, в която другият човек вече да е станал собственик на имота, а вашите права да са отпаднали!

Съгласно чл. 110 от Закона за задълженията и договорите, правото на иск се погасява с изтичането на определен срок, който се нарича давност. Въпреки това, това правило не се прилага за исковете за собственост. Давността не може да лиши собственика от правото да иска признаване на своето право на собственост и връщане на имота. Това е утвърдено и в съдебната практика, където многократно е потвърдено, че исковете за собственост не се погасяват по давност.

В Решение № 5981 от 16.06.2022 г. по адм. д. № 1098 / 2022 г. на Върховен административен съд е подчертано, че исковете за защита на правото на собственост са неподлежи на погасяване по давност. Съдът отбелязва, че правото на собственост е абсолютното притезателно право, което дава възможност на собственика да бъде защитен от всяко посегателство върху вещта от страна на трети лица.

Това важи и за случаите на ревандикационен иск по чл. 108 от Закона за собствеността. С този иск собственикът може да иска връщане на владението на вещта от всяко лице, което я владее или държи без правно основание. Съдебната практика също потвърждава, че ревандикационните искове не се погасяват по давност. Например, в Решение № 50054 от 19.09.2023 г. по гр. д. № 2944 / 2022 г. на Върховен касационен съд е посочено, че исковете по чл. 108 ЗС се ползват с особена защита и не могат да бъдат погасявани по давност.

Собственикът може да защити своето право на собственост и чрез други искове като негаторния иск по чл. 109 ЗС, който дава възможност за прекратяване на всяко неоснователно действие, което пречи на собственика да упражнява своето право. Този иск също не се погасява по давност, както е потвърдено в Решение № 60125 от 05.11.2021 г. по гр. д. № 1158 / 2021 г. на Върховен касационен съд.

С оглед на гореизложеното, ясно е, че исковете за собственост, включително ревандикационните и негаторните искове, не се погасяват по давност. Това осигурява постоянна защита на правото на собственост и гарантира, че собствениците могат да предявят своите права по всяко време, без да се притесняват от изтичане на давностен срок. Тази правна сигурност е от съществено значение за защита на правото на собственост и за предотвратяване на неправомерни посегателства върху имуществото.

Как да вляза във владение на имот, закупен на публична продан?

Когато закупите имот на публична продан, процесът за влизане във владение на този имот следва определени законови стъпки. Първо, след като спечелите търга и заплатите предложената от вас цена, съдебният изпълнител издава постановление за възлагане на имота. Това постановление потвърждава, че вие сте новият собственик на имота.

Въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане, съдебният изпълнител има задължението да ви въведе във владение на имота. За да бъде извършен въводът, е необходимо да представите удостоверения за платените такси за прехвърляне на имота и за вписване на постановлението за възлагане. След като всички тези документи са налични и таксите са платени, съдебният изпълнител организира и извършва въводът във владение.

При въвода съдебният изпълнител въвежда новия собственик във владение срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. Това означава, че дори и да има лица, които обитават или ползват имота, те ще трябва да го напуснат. Тези лица могат да се бранят единствено с иск за собственост, ако смятат, че имат право на имота.

Законът предвижда, че въводът във владение може да бъде извършен и срещу лица, които са вписали договори за наем или аренда след първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота. Това означава, че всички такива договори и споразумения, вписани след първата ипотека, не могат да попречат на новия собственик да влезе във владение на имота.

Важно е да се отбележи, че ако с влязло в сила решение бъде установено, че длъжникът не е бил собственик на продадения имот, купувачът може да иска възстановяване на внесената от него цена. Това включва и лихвите и разноските за неговото участие в проданта. Купувачът има право също да иска от общината и държавата връщане на платените такси по прехвърлянето. Тези разпоредби са предвидени, за да защитят правата на купувачите при публични продани и да осигурят справедливост в процеса.

Пример от съдебната практика е Решение № 50126 от 19.04.2023 г. по гр. д. № 883 / 2022 г. на Върховен касационен съд, където е потвърдено, че въводът във владение се извършва въз основа на влязло в сила постановление за възлагане и е срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. Важно е да се консултирате с адвокат, който е специалист по изпълнителното производство, за да ви помогне в процеса на въвеждане във владение и да защити правата ви като нов собственик.

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.

Виж още статии

Прочети последните публикации от адвокати, наши партньори и експерти в съответната тематика.
ВИЖ ВСИЧКИ ПУБЛИКАЦИИ
ЦЕНАТА НА КОНСУЛТАЦИЯТА СЕ ПРИСПАДА ОТ КРАЙНИЯ ХОНОРАР

Нека намерим решение заедно.

Запази час за консултация